Comptabilité d'une SCI : les obligations

Les obligations comptables d'une société civile immobilière varient selon son régime fiscal, la qualité de ses associés et son activité.

La tenue des comptes

Une SCI à l'IS tient une comptabilité d'engagement : les créances et dettes sont enregistrées indépendamment de leur paiement. Elle produit un journal, un grand livre, un bilan, un compte de résultat et, selon les règles applicables, une annexe.

Une SCI à l'IR composée d'associés personnes physiques n'est pas toujours soumise aux mêmes obligations commerciales. Elle doit néanmoins pouvoir justifier ses recettes, dépenses, dettes, créances et comptes courants d'associés. Les statuts, la qualité d'un associé ou la taille de la société peuvent imposer une organisation plus complète.

Les déclarations annuelles

À l'IR, la SCI dépose une déclaration 2072 et ses annexes. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part selon sa propre situation. À l'IS, la société dépose une déclaration 2065 avec sa liasse fiscale et liquide l'impôt au moyen du relevé 2572 lorsque celui-ci est dû.

D'autres obligations peuvent s'ajouter selon l'activité : TVA, cotisation foncière des entreprises, déclarations liées à des opérations particulières ou obligations relatives aux bénéficiaires effectifs.

La vie sociale

Le gérant rend compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an. L'approbation des comptes et l'affectation du résultat sont constatées dans un procès-verbal conservé avec les décisions sociales. Les règles de convocation et de majorité proviennent notamment des statuts.

Une SCI n'a pas systématiquement à déposer ses comptes au greffe. Une obligation particulière peut toutefois résulter de sa situation ou de celle de ses associés ; elle doit être vérifiée avant de conclure qu'aucun dépôt n'est requis.

La conservation des pièces

Les livres et pièces comptables sont généralement conservés pendant dix ans à compter de la clôture de l'exercice. Les actes sociaux, contrats, relevés bancaires, factures, justificatifs de travaux, appels de charges et avis d'imposition doivent être classés et rester lisibles.

Organisation pratique du dossier

Un dossier annuel complet regroupe les relevés bancaires, factures, baux et avenants, tableaux d'emprunt, appels de charges de copropriété, taxes foncières, attestations d'assurance, actes d'acquisition ou de cession et mouvements des comptes courants d'associés.

La fréquence de transmission dépend du régime et des déclarations à produire. Tout événement important — achat, vente, nouvel emprunt, travaux, changement de locataire ou passage en location meublée — doit être documenté sans attendre la clôture.