Location meublée en SCI : attention à l'IS

Une SCI a une activité civile. La location habituelle d'un logement garni du mobilier nécessaire à l'habitation constitue toutefois une activité commerciale sur le plan fiscal, y compris lorsque les statuts présentent la location de manière générale.

Le passage possible à l'impôt sur les sociétés

Une SCI à l'IR qui exerce une activité commerciale devient en principe passible de l'IS. Une tolérance administrative peut maintenir l'IR lorsque les recettes commerciales accessoires ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes. L'appréciation peut tenir compte d'une moyenne lorsque le dépassement est occasionnel.

Le régime découle de l'activité réellement exercée. Une location saisonnière, une mise à disposition meublée ponctuelle ou un changement d'usage doivent donc être signalés au cabinet avec les dates et recettes correspondantes.

Les conséquences pratiques

L'assujettissement à l'IS implique une comptabilité d'engagement, des comptes annuels et une liasse fiscale. Il peut nécessiter un bilan d'ouverture et une analyse des conséquences du changement de régime sur les actifs et les résultats antérieurs.

L'immeuble devient généralement amortissable, hors terrain. Lors d'une vente ultérieure, la plus-value est calculée à partir de sa valeur nette comptable. Ce mécanisme doit être regardé sur toute la durée du projet, et pas seulement sur les premières années.

Locations à distinguer

La location nue demeure une activité civile. La location meublée, la fourniture de services proches de l'hôtellerie et la mise à disposition assortie de prestations ne se traitent pas de la même manière. La qualification dépend des faits, du mobilier fourni et des services effectivement rendus.

Pièces à vérifier

Pour qualifier la situation, il faut notamment réunir le bail ou les conditions de location, l'inventaire du mobilier, les factures d'équipement, le calendrier d'occupation, le montant des recettes nues et meublées et la liste des services proposés.