SCI à l'IR ou à l'IS : les différences

Une société civile immobilière relève en principe de l'impôt sur le revenu. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés ou y devenir assujettie en raison de son activité. Le choix modifie le calcul du résultat, les déclarations à déposer et le traitement d'une future cession.

Le régime de l'impôt sur le revenu

À l'IR, la SCI détermine un résultat foncier. Chaque associé déclare sa quote-part, même si la trésorerie reste dans la société. La SCI dépose une déclaration 2072 et remet à chaque associé les éléments nécessaires à sa déclaration personnelle.

Les dépenses ne sont pas toutes déductibles. Peuvent notamment entrer dans le calcul, sous conditions, les intérêts d'emprunt, les primes d'assurance, la taxe foncière et certains travaux d'entretien ou de réparation. Le prix de l'immeuble n'est pas amorti.

Un déficit foncier obéit à des règles d'origine, de plafond et de report. La part provenant des intérêts d'emprunt ne suit pas nécessairement le même traitement que les autres charges.

Le régime de l'impôt sur les sociétés

À l'IS, la SCI établit des comptes annuels et une liasse fiscale avec une déclaration 2065. Elle verse l'impôt et utilise notamment le relevé 2572 pour sa liquidation. L'immeuble, hors valeur du terrain, est généralement amorti selon sa durée d'utilisation.

L'amortissement peut diminuer le résultat imposable pendant la détention. Lors de la vente, la plus-value professionnelle est calculée à partir de la valeur nette comptable, diminuée des amortissements comptabilisés. Une distribution aux associés peut ensuite entraîner une imposition distincte.

Vente de l'immeuble et option pour l'IS

À l'IR, la cession relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements liés à la durée de détention lorsque leurs conditions sont réunies. À l'IS, elle relève du résultat imposable de la société, sans ces mêmes abattements.

L'option pour l'IS peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. Sans renonciation dans ce délai, elle devient irrévocable. Un changement de régime peut aussi produire des effets fiscaux immédiats.

Informations à réunir avant une analyse

Les éléments utiles comprennent notamment le prix et la date d'acquisition, la ventilation terrain-construction, les emprunts, les travaux, la durée de détention envisagée, les besoins de distribution et la situation des associés. Leur combinaison doit être examinée dossier par dossier.